不動産の価値を考える場合は、その不動産から生じる収益に基づいてその価値を検討するときに収益不動産の利回りを用いることがあります。
不動産に金融の考え方を取り入れていくと、不動産に対する見方が広がっていきます。
また将来、不動産証券化（不動産ファンド）の投資案件を理解する際の基礎となります。
収益不動産の利回りとは
専門用語としては、「直接還元法」と「DCF法」に大別されますが、ここでは、「直接還元法」で考えてみましょう。
まずは、不動産から生じる年間収益は、「年間の賃料等の収入」－「年間の諸経費」＝「年間の純収益」を求めます。
この場合の諸経費とは、「管理会社への手数料、簡易な修繕に要した費用、保険料等の諸費用を示します。」さらに税金等をこの諸経費を入れるケースもあります。
収入が1000万円、諸経費が250万円の場合、純収益は750万円となります。
この不動産の利回りは５％程度が相場ですね、という会話があるとすると、収益不動産価値は750万円÷５％＝15000万円ということになります。
この収益不動産を15000万円未満で購入していれば含み益、逆であれば含み損が生じていることになります。
収益不動産の利回りは変化します
利回りは買い手の期待値によって変わります。
もし買い手が不動産の相場を４％程度の利回りの価値があると判断すれば、750万円÷４％＝18750万円でこの不動産を評価していることになります。
この考え方は、金融の世界でいう債券の考え方に似ています。
買い手が想定する利回りは、所在する収益不動産のエリアブランドや収益不動産そのものの土地建物価値、現在と将来の収益力が加味されます。
将来の収益性を加味するのであれば、「DCF法」を用いることになりますが、いろいろな前提条件を付すので、簡単に考えるのであれば、「直接還元法」の考え方で、将来利回りは上がるのか、下がるのか、を分析してみるのも面白いと思います。
買い手にとってどうしても欲しい不動産になるように保有管理運営すれば、より低い利回りとして評価され含み益が売却益として実現します。
逆に買い手がより割安で買いたいと思えば高い利回りを要求され、含み損が実現しない水準やどうしても資金化（現金）しなければいけない状況の際の目安として考えることになります。
不動産と金融を組み合わせて収益不動産の価値推移を見ていくこともまた大切な時代になりました。
今回の執筆者
合同会社かまくらトラストアドバイザーズ
宅地建物取引士
一般社団法人不動産証券化協会認定マスター