宅地建物取引士・不動産コンサルティング・ファイナンシャルプランナーCFP・上級相続診断士・M＆Aアドバイザーの谷口です。
自身もオーナー不動産会社経営し、投資家として不動産やその他資産の運用を行っているため、地主さんの悩みも同じ目線で自分事としてとらえながら提案ができるところが強みになっています。
今回は、今話題になりつつあるインボイス制度について、不動産オーナー様に関連するポイントにてお話しできればと思います。
2023年10月のインボイス制度はオーナー様にどう影響するのか？
2023年10月よりインボイス制度がスタートします。開始まで1年を切り、よく耳にするようになったかもしれません。
そんなインボイス制度は、オーナー様にとって具体的にどのような影響があるのか？
特に今回は、物件所有のオーナー様に関連する部分の視点からお伝え出来ればと思います。
そもそもインボイス制度って何ですか？
インボイス制度とは「適格請求書保存方式」とも言い、所定の記載要件を満たした請求書が「インボイス」 と言います。
インボイスを発行・保存することで消費税の仕入額控除を受けることができます。
請求側（売り手）は、取引相手（買い手）から求められたときには、インボイスを交付しなければなりません。
買い手は、原則として取引相手（売り手）から交付を受けたインボイスの保存が必要となります。
また、請求側（売り手）は、2023年10月までに「適格請求書発行事業者」になっている必要がありなっていなければインボイスを発行できません。
登録申請書の提出はすでに可能ですので、まだ提出がまだの方は忘れずに行ってください。
では次からは、実際に物件所有のオーナー様が直面するインボイス制度の事例を紹介します。
事務所家賃を受領している場合
居住用の家賃は非課税ですが、事務所や店舗は課税になるため、例えば家賃１０万円のお部屋を事務所として貸し出せば１１万円（家賃１０万円、別途消費税１万円）を受領し、１万円分得した！ラッキーという感覚で受領していたと思います。
今までは、非課税事業者さん(多くの個人オーナー様）は、消費税を預かっても納税していないということがありましたが、インボイス制度が開始されると、非課税事業者に支払う消費税はテナント様が消費税控除ができなくなるため、テナント様（課税業者の場合）は損になってしまいます。
テナント様側は、万が一、オーナー様が非課税事業者で消費税を納税していない場合は、損をしないようにするために、非課税事業者との取引を避けるようになるか「請求書を10万円（内税）にしてください。」というような交渉が入ってくる可能性も少なからずあるかもしれません。
賃料支払は、都度請求書を発行するものではない継続取引の為、今後の方針については要チェックとなります。
土地建物を売却するとき
そもそも、土地は非課税、建物は課税取引です。
例えば、土地5,000万円、建物1億1,000万円（税込）の合計１憶6,000万円の不動産を課税事業者が売却するとき、買主は1,000万円を支払い消費税にできますが、売主が非課税事業者の場合はその1,000万円を消費税控除ができなくなります。
上記のように、今までは、取引先が課税事業者か非課税事業者かどうかは、特に気にしていなかったところが、大きな差が生じるため気になるようになってきます。
段階措置などございますが、大枠のレールとしては上記のような形となっています。
適切に処理をお互いに行うためには、適格請求書発行事業者の登録申請を税務署に行っておく必要がありますが、現在免税事業者の場合は、そもそも課税事業者になったほうがよいのかを検討する必要があります。
適格請求書発行の登録申請期限は2022年3月となります。確定申告の時期と重なってきますので、税務署も忙しい時期となることが予想されます。
あらかじめ準備を進めておくことをお勧めいたします。
執筆者紹介
株式会社リオ・トラスト代表取締役
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー