不動産を業としている方には毎度のお話で恐縮ですが、しかし不動産を調べる際にまず道路付けから調査する方は多いと思います。
不動産売買や鑑定で道路と言えば、建築基準法上の道路であって、道路法上の道路はあまり関係ありません。
それは建築基準法上の道路に原則として敷地が2ｍ以上接面していないと、建物が建てられないからです。
建物が建てられるか否かでは土地の価値は全く変わってしまいます。
従って不動産の取引や鑑定では建築基準法上の道路が大事になるのです。
ちなみに道路法上の道路とは、1.高速自動車国道、2.一般国道、3.都道府県道、4.市町村道の4つだそうです。
いわゆる「公道」ですね。
確かに公道に接面している方が地価は若干高い傾向にあります。
建築基準法上の道路の分類
話を建築基準法上の道路に戻しますと、こちらの分類は以下の通りです。
| 1. 道路法上の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4ｍ以上のもの（42条1項1号） |
| 2. 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4ｍ以上のもの（42条1項2号） |
| 3. 建築基準法施行時に幅員4ｍ以上あった道（42条1項3号） |
| 4. 道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4ｍ以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（42条1項4号） |
| 5. 道路位置指定を受けたもので、幅員4ｍ以上あるもの（42条1項5号） |
| 6. 建築基準法施行時、現に建物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満（1.8ｍ以上）の道で、特定行政庁が指定したもの（42条2項） |
上記の中でよく出てくるのが、1の42条1項1号道路、5の42条1項5号道路（位置指定道路）、6の42条2項道路ですね。その次に3とか2とか4という感じでしょうか。
1はなんの問題もない道路で、間口2ｍ以上なら建築できます。
5は原則的に私道なので持分を持っているか等や管理の問題が生じます。
行き止り道路が多いですね。
6については幅員が1.8ｍ～4ｍ未満なので建築等を行う際には道路の両側又は片側をセットバックしないといけません。
この42条2項道路の中心線から水平距離2ｍの線がその道路の境界線とみなされます。
この道路とみなされる部分には建築や塀の築造は認められず、また、後退する部分（セットバック部分）の土地面積は、建蔽率、容積率の計算上敷地面積には算入できません。
43条但し書き道路（43条2項2号）について
上記以外に、道路と勘違いしそうなものが、43条但し書き道路（43条2項2号）と言われているものです。
こちらは、敷地の周囲に広い空地等を有する建築物等で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可が下りれば建物を建てられるもので、一般的には建築基準法上指定がない単なる通路が多いです。
この通路は、一度許可が下りたからと言ってずっと許可されるものではなく、建築の度に建築審査会の許可を受けなければなりません。
そして、建築の時期によっては許可の基準が違う場合もある点が悩ましいところです。
よって、43条但し書き道路は建築の度に許可が必要なので「道路ではない」と頭に入れておいた方が良いと思います。
注意点
最後に注意点を3つ述べます。
1.役所等で道路の調査をすると建築基準法上「未判定」となっている場合もあります。
これは役所の建築課等に調査を依頼すれば判定してもらえます。
2.建築基準法はクリアしているものの都道府県の安全条例を満たしていないと建築が不可となるケースがあります。
例えば袋地の敷地延長部分について、東京都では敷地延長部分が20ｍを超える場合、接道間口は3ｍ以上必要となります。
（耐火又は準耐火建物で延べ面積200㎡以下の場合）各都道府県によって制限が異なりますので注意が必要ですね。
3.相続税路線価を見ると細い道でも路線価が付されている街路がありますが、路線価が付されていても建築基準法上の道路とは限らないということを頭に入れておいて頂ければと思います。
（実際にご自分で役所調査をすることが大事です）
今回は建築が可能となるための道路についてお話させて頂きました。
不動産に関連する基礎中の基礎ですが、建築可能な道路に接面しているか否かは不動産の価値を決める根幹であるため細心の注意が必要です。
今回の執筆者
おがわアセットカウンセル株式会社
不動産鑑定士
宅地建物取引士